Khi nào nên nghĩ đến chuyện mua nhà ở Úc. Thứ nhất: bạn có thu nhập ổn định. Thứ 2: bạn có số tiền để dành deposit từ 15- 35%. Có đủ 2 yếu tố trên thì nghĩ đến chuyện mua nhà. Vì hàng tháng tiền thuê nhà tầm 2500-4000$/ 1 tháng cũng bằng tiền trả ngân hàng nếu đi vay mua nhà. Gia đình mình xưa nay chưa bao giờ mua 1 căn nhà để ở, và hơn 15 năm đi thuê nhà ở Singapore để sống. Nên hoàn toàn không có kinh nghiệm gì trong việc mua nhà cả. Mua nhà ở Úc có thể nói là phức tạp từ tinh thần đến thể chất. Rất nhiều vấn đề  phải nghiên cứu và suy nghĩ. Đây là các bước mình làm để mua được căn nhà trong vòng 6 tuần, kể từ lúc đi xem nhà cho đến lúc dọn vào nhà mới.


Vì sao nên mua nhà thời covid (First home buyers) 

  • Ít cạnh tranh: Mua nhà thời covid có cái thuận lợi là dễ mua, private sale dễ thành công vì ít người Trung Quốc và dân nhập cư đi mua. Nghe đồn 1 căn nhà ở Epping trước thời covid, tháng 11.2019 đăng aution giá 1tr2, aution xong thàng 1.7tr. Chưa kể người TQ mua nhà bằng tiền mặt nữa. Như vậy thì đâu có cửa cho mấy người mới nhập cư như mình. Giá nhà ở khu tốt sẽ không giảm như báo chí nói, nhưng cũng không quá tăng. Cũng đúng thôi, đồ tốt làm gì có giá rẻ, đồ tốt còn không có mà bán chứ đừng nói giảm giá.
  • Lãi suất vay ngân hàng thấp nhất lịch sử: fixed rate từ 1.89% – 2.19% cho 4 năm đầu tiên.
  • Capital gain cực thấp trong thời điểm này: Vì border close nên du học sinh, người nhập cư không đến được Úc nên nhà cho thuê ế chổng vó, phòng trống, mất thu nhập nên giá bán nhà sẽ không tăng, hoặc tăng rất ít.
  • Tỉ giá AUD- VND cũng thấp: tỉ giá giao động từ 16,000- 17,000 VND. Tính sơ là thấy lời tỉ giá rồi. Tháng 4/2020 tỉ giá còn 14,000 vnd.

Tuy nhiên, trên thị trường thời covid người ta cũng rất ít  bán nhà. Vd cái khu mình muốn mua thì chỉ có 3 căn nhà 3 phòng  ngủ đang rao bán thôi. Có tiền cũng không mua được vì họ đâu có rao bán nhà đâu. Đấy là cái bài học mà mình nhận ra khi đi loanh quanh phố phường dạo chơi. CHo nên, nếu tìm được căn mình thích thì quyết định nhanh để không mất cơ hội.

 

 

Cảm nhận chung về nhà cửa ở Úc

Nhà ở Úc phần lớn nhà rất rộng, có vườn rộng, nhưng người ta chỉ làm nhà cao một tầng và nguyên liệu phần lớn là gỗ. Gỗ là vật liệu xây dựng rẻ nhất ở đây, rẻ hơn gạch và bê tông; hay bị mọt, mau hư, khó sửa chữa, không bền. Những loại gỗ này cũng cách nhiệt rất kém: mùa đông nhà lạnh, mùa hè thì nóng. Trần nhà ở đây cũng rất thấp. Tường giữa căn hộ này và căn hộ khác thì xây bằng gạch và bê tông, nhưng tường giữa các phòng trong cùng một căn hộ vẫn bằng gỗ và ván ép. Phòng của các căn hộ ở đây cách âm rất kém. Nhà có trẻ em thì nên mua loại town house hoặc loai house.

Cửa chính đi vào nhà rất nhỏ, nhìn vào là thấy garage đầu tiên, sát bên là cửa chính đi vào, nhà cửa không có kiểu kín cổng cao tường. Nhìn phía trước nhà phải nói là ấn tượng ko có gì, nhưng bên trong decor đẹp. Những căn trên 1.5tr decor đẹp và sang. Không gian sinh hoạt của gia đình tập trung vào phòng bếp, phòng khách, phòng ăn và sân vườn phía sau.  Phía trước cũng có sân vườn nhưng không đẹp bằng phía sau. Úc ngược lại với châu á mình. Thường  nhà việt nam hay Singapore thì phía trước nhà cửa ngõ vườn bao giờ cũng đẹp hoành tráng nhất. Phòng khách và phòng bếp là rộng nhất nhà vì đây là không gian sinh hoạt chung. View 2 phòng này cũng đẹp nhất. Phòng ngủ vừa đủ không gian chứ không có rộng. Ở Úc thì phần lớn người dân tự sửa nhà những vấn đề nhỏ. Vd như thay sàn gỗ, làm thảm cỏ….Cái gì cũng tự làm và có nhiều chỗ bán đồ tự sửa chữa y như xưởng xây dựng chuyên nghiệp.

Giá nhà ở Úc thì nhìn chung vẫn rẻ hơn Singapore. Sydney giá nhà cao hơn Mel (Median House price ở sydney là 1,150,000$, ở Mel là 875,000) . Khu North of Sydney thì giá nhà cao hơn South, dạng house thì từ 1tr- 1tr8 sẽ có 1 căn vừa ý tuỳ xa gần trường tốt và cách CBD tầm 30 km. Giá nhà Sydney từ năm 2015 đến 2020 đã tăng gấp đôi. Năm 2018 là đỉnh và đang bắt đầu đi xuống. Xu hướng người già đang bán những căn 1tr để về vùng ngoại ô xa hơn để sống, mua miếng đất nhỏ và rẻ hơn, dư tiền dưỡng già.

Mình viết baì chia sẽ này dành cho những bạn CHƯA bao giờ đến Úc và có ý định mua nhà như mình. Mình chỉ tổng kết lại những gì mình trải qua và biết đâu có thể giúp cho các bạn tiết kiệm thời gian tìm hiểu cũng như là thêm 1 góc nhìn để hiểu vấn đề rộng hơn. Nếu thông tin chưa chính xác thì nhờ bạn chỉ giúp mình để những người sau có thông tin updated hơn.

Sau khi đọc hết bài chia sẽ này, bạn sẽ hiểu qui trình để mua 1 căn nhà ở Úc từ A-Z (14 bước).  Giai đoạn nào cần chuẩn bị cái gì, ai có liên quan, chi phí tầm nào, các rủi ro và các tình huống ở mỗi giai đoạn mà bạn cần biết để tránh sai lầm. 

Mình viết bài này vào tháng 4/2020, Sydney, NSW khi mình còn đang ở Singapore  

Chúc các bạn tìm được 1 tổ ấm mới, vừa ý, nhanh gọn và nhẹ sau khi đọc xong 14 bước mua nhà tại Úc 

Qui trình mua nhà tại Úc: 14 bước

Bước 1: Vẽ ngôi nhà ước mơ – Qui trình mua nhà tại Úc

Đây là giai đoạn mơ mộng, hay nói cách là khám phá cái “GU NHÀ” của mình. Cả 2 vợ chồng cần thống nhất các tiêu chí cần thiết để chọn 1 căn nhà trước khi đi xem nhà, từ đó bạn sẽ ra quyết định nhanh hơn. Mua nhà nên mua nhanh lẹ, đừng chần chừ. 

Nhìn chung nhà ở Sydney đắt hơn Mel, khu phía Bắc đắt hơn và sinh thái hơn khu phía Nam. Nếu gần trường tốt thì giá nhà sẽ cao hơn. Giá trung bình 1 căn nhà 3 phòng (House) từ 1TR- 1tr8 (tùy khu). 

Giai đoạn này cần xem xét các vấn đề sau:  

  • Loại nhà mình thích: house, Townhouse or appartment.  Townhouse và apartment phải trả thêm phí strata. Dạng house và 1 số căn duplex ko trả phí này.
  • Location: Khu dân cư: an ninh, profile cư dân sống ở đó, thu nhập trung bình, Ethnic Breakdown. Xem  microburbs.com.audomain , propertyvalueyourinvestmentpropertymag, sydneysuburbreviews, web Council để xem
  • Tìm hiểu độ tiềm năng của khu đấy. Kiểm tra Median price và Annual capital growth. Khu nào chính phủ bỏ tiền vào xây dựng cơ sở vật chất nhiều, hoặc là qui hoạch để làm trung tâm hành chính…..thì khu đó là tiềm năng, giá nhà sẽ lên cao.
  • Bán kính cách chỗ làm, hoặc cái chỗ mình cần tới lui thường xuyên là bao nhiêu.
  • Thích gần biển, gần trung tâm, hay ngoại ô, thích gần rừng hay gần suối ……
  • Budget tầm bao nhiêu. Check credit score của mình rơi vào tầm bao nhiêu, Có thể vay tối đa bao nhiêu. How much can u borrow
  • Có đáp ứng free stamp duty hoặc  First home owner grant (nhà dưới 800k, NSW, nhà mới xây), có trả phí LMI hay không (Lenders Mortgage Insurance) nếu deposit dưới 20%.  
  • Xác định số tiền mình cần deposit: 10%, 20% hay 30%. Genuine Savings (3 tháng): nếu deposit trên 20% thì ko cần khoản này. 
  • Trường học thế nào, nên chọn trường tốt cho cấp 2 chứ ko phải cấp 1. Cấp 1 phần lớn trường tốt hết, nhưng cấp 2 thì không. Teenager khó dạy hơn nên cần chọn 1 môi trường tốt, an toàn. Thế nào là 1 trường học tốt, school score và NAPLAN

Từ khi còn ở Singapore mình đã chọn ra 5 Suburb mà mình dự tính sẽ tìm nhà. Mỗi suburb mình list ra những con đường mình muốn mua nhà. Không phải đường nào cũng đẹp vì nó gần đường chính rất ồn, có khi nó gần khu công trình lớn (shopping mall….), có khi nó không có view gì hết. Bạn lên Google street view sẽ nắm sơ tình hình khi chưa bước chân đến Úc. 

Nhà mình thì tìm dựa vào các yếu tố sau: (1) budget, (2) có vào khu trường cấp 2 tốt được không, (3) cách CBD từ 30- 40km, (5) Có view unblock từ phòng khách và bếp, (6) nằm trên dốc, (7) nhà ko quá cũ, (8) vườn nhỏ vừa phải, không to.

Vd hơn 15 năm nay gia đình mình ở chung cư rồi, nên giờ muốn trải nghiệm kiểu landed house có vườn và diện tích nhà không quá 400m2. Mỗi căn mình xem đều có 1 check list và tick vào và sẽ xem xét theo thứ tự ưu tiên. Chứ nhà đẹp thì đầy mà tiền thì giấc mộng cũng tàn. 

Bước 2: Phân tích tình hình tài chính-Qui trình mua nhà tại Úc

Ở bước phân tích tài chính này mình cần trả lời các câu hỏi sau:

  • Lượng tiền mặt để dành có sẵn trong tk là bao nhiêu. 
  • Cho ai vay mượn bao nhiêu, khả năng đòi được đúng hạn ra sao
  • Tình hình kinh doanh (nếu có), dòng tiền mặt hàng tháng thế nào 
  • Cổ phiếu, cổ phần hiện tại thế nào, cái nào có tính thanh khoản cao 
  • Đất đai ở Việt Nam: miếng nào có giá trị thanh khoản cao 
  • Vay cha mẹ anh chị trong gia đình tầm bao nhiêu 
  • Dòng tiền trong 1, 2 năm trong tương lai là thế nào, có thêm nguồn thu nhập nào trong tương lai (để chọn offset account option) 
  • Hàng tháng chi phí gia đình tầm bao nhiêu, lên bảng excel 
  • Nếu đang có nợ nần gì, khoản vay nào thì liệt kê và tính dòng tiền hàng tháng.  
  • Sau khi trừ chi phí, thì mình có thể đóng cho ngân hàng tầm bao nhiêu hàng tháng. Từ đó quyết định khoản vay 20 năm, 25 hay 30 năm. Và số tiền tối đa mà mình có thể trả cho ngân hàng (gốc và lãi) là bao nhiêu 1 tháng 
  • Xem thử hồ sơ vay bank đứng tên 1 người hay cả 2 vợ chồng. Nếu nhà đứng tên 2 người thì hồ sơ vay phải 2 người đứng tên. Cái này có lơi về thuế nữa nếu gia đình có 1 người đang trả max level thuế. Nếu 2 người đứng tên thì khi bán có thể sang bớt qua cho partner của mình.
  • Cái này tuỳ vào thu nhập mỗi người và số tiền mình muốn vay. Test các tool online để có cái nhìn chung. Link tính How much can I borrow. 
  • Tính thử tổng số tiền deposit có thể gom được là bao nhiêu. Gom cho đủ 20% và tiền stamp duty tầm 50k – 60k . Tuy nhiên nên chuẩn bị khoản dự phòng cho các chi phí linh tinh khác. Vd tiền ăn 3 tháng tới, có thể mua over budget tầm 10% cũng phát sinh thêm tiền deposit vài chục K rồi. 

Bước 3: Chuẩn bị giấy tờ cần thiết– Qui trình mua nhà tại Úc

Nhà mình thuộc dạng Foreign Income Loan (Sống ở Úc, lương nhận ở Singapore) 

Đối với những hồ sơ foreign home loan như gia đình mình thì thủ tục có phức tạp hơn. Lãi suất, hạn mức cho vay thấp hơn các hồ sơ bình thường. Thủ tục giấy tờ yêu cầu nhiều hơn và cũng ít lựa chọn cho các package vay. 

Xem thêm: Giấy tờ cần thiết cho hồ sơ vay mua nhà Úc

Bước 4: Gom tiền deposit và chi phí để mua nhà – Qui trình mua nhà tại Úc

Đến bước này thì bạn đã hình dung là cần bao nhiêu tiền deposit rồi. Và từ đó lên kế hoạch chuẩn bị dòng tiền mặt. Nguyên tắc ở Úc là các khoản tiền cần được chứng minh nguồn gốc đóng thuế đầy đủ. Hiểu rõ nguyên tắc này thì bạn sẽ clear được nhiều câu hỏi các vấn đề về nguồn gốc, về tiền….

4.1 Nguồn tiền có nguồn gốc để deposit 

Tiền deposit có thể đến từ các nguồn sau: 

  • Tiền tiết kiệm của buyer: tiền này phải được chứng minh là đã đóng thuế rồi. Ở Singapore mọi thứ cũng rõ ràng nên vấn đề này không có gì là khó khăn. Người đứng tên hồ sơ vay phải là người đi làm đóng thuế đầy đủ chứng từ. Nếu vợ có cash thì chuyển hết qua cho chồng.
  • Vay mượn người thân
  • Trợ cấp cho thân nhân đang ở nước ngoài: Người thân trong gia đình (cha/mẹ/anh/chị) có thể trợ cấp cho người định cư 25k USD/ 1 năm. Nguồn tiền này sẽ không bị đóng thuế và chứng minh nguồn gốc 
  • Hợp đồng cho tặng từ người thân: Người thân có thể làm hợp đồng cho tặng có qua công chứng. Không giới hạn số tiền. Số tiền này phải được gửi tiết kiệm ít nhất 1 tháng để chứng minh nguồn gốc. Trả thêm Phí công chứng 
  • Bán tài sản (đất/ nhà ở VN): Việc này mất khá nhiều thời gian và không phải muốn bán là được. Nhiều khi bán gấp thì lại không được giá. Nên nếu có kế hoạch mua nhà mà phải bán bớt tài sản ở VN thì nên chuẩn bị sớm. Nếu đang sống ở Úc thì lên đại sứ quán làm giấy uỷ quyền. Tuy nhiên nên sang tên tài sản đó qua cho cha mẹ hay người thân trong gia đình để bán trước và chuyển qua Úc dưới hình thức cho tặng người thân để không bị đóng thuế ở Úc.
  • Cầm cố/ thế chấp tài sản ở VN: dồn vào tiền deposit

Xem thêm: Cách chuyển tiền từ VN sang Úc không bị đánh thuế. Link  

4.2 Chi phí dự kiến để mua 1 căn nhà 

Có rất nhiều tool để bạn tính nhanh ra chi phí cần có. Check link . Chỉ cần nhập tổng giá trị căn nhà. Nhập thông tin giá trị căn nhà, loai nhà, mua để ở hay đầu tư….là sẽ biết được các chi phí về Government fees. Để mua căn nhà thì có các khoản sau đây

  1. Tiền deposit 10- 20%
  2. Holding deposit (reservation fee 1k – 5k) 
  3. Stamp Duty:  50k – 70k 
  4. Mortgage Registration: 143$  
  5. Transfer fee: 143$  
  6. Strata (Body corporate) Fees (Nếu nhà kiểu unit, apartment or townhouse) 
  7. Council & Water Rates: 1000- 1300$/ per year 
  8. Buyer Agent (Phù hợp với người mua nhà không sống ở Úc): $2000 to $10,000 (Optional)
  9. Legal Costs (Solicitor/Conveyancer Fees) (1500$- 2000$)
  10. Building inspection, pest inspection and a strata report: $600- $ 1000 in total
  11. Loan fees: application fee, settlement fee or valuation fee: $0 to $900
  12. Nếu deposit dưới 20% thì thêm phí LMI (Lenders Mortgage Insurance). More detail link. Phí này tùy vào giá trị căn nhà, và tổng số tiền mình deposit, từ 5k- 20k
  13. Home & Contents Insurance: building insurance 
  14. Moving + Connection Costs

Bước 5: Tìm Broker- Qui trình mua nhà tại Úc

Nếu bạn có người quen giới thiệu broker uy tín thì tốt. Nếu không có thì search google cũng ra nhiều chỗ cung cấp dv này. Bạn nên contact vài  người, gọi hỏi và gặp mặt trực tiếp để xem cách người đó tiếp cận  mình là  như thế nào. Mình có cảm thấy tốt không.  Giống như đi phỏng vấn vậy, mình phải có cảm giác tốt về người đó thì mới làm việc được. 

Nên hỏi broker các vấn đề sau: 

  • Có tốn phí gì ko. Nếu có phí thì là phí gì, có hợp lý không. Thường broker là free, bank sẽ trả phí cho broker, không phải người mua nhà.
  • Dịch vụ của broker là bao gồm những gì, hỗ trợ đến giai đoạn nào.
  • Đưa ra thông tin tài chính của mình, các yêu cầu và nguyện vọng của mình cho căn nhà mơ ước xem cách người đó tư vấn thế nào, tốc độ phản hồi thế nào, nhiệt tình ra sao. 
  • Hỏi các chi phí về hợp đồng vay: What are the establishment fees, legal fees, valuation fees and ongoing fees? Are there any other fees?
  • Có bao gồm phí introductory rate? Nhiều bank lãi suất thấp nhưng phí introductory rate cao
  • Nếu là fixed rate, what’s the break cost
  • Can you make extra or more frequent repayments?
  • Các option mà broker đưa cho mình có thực sự tốt cho mình ko. Vì sao, có tư vấn rủi ro cho từng package ko
  • Hỏi Mạng lưới lender mà broker đó hay làm việc và vì sao chon lender đó là vì lý do gì. Coi có match với mình ko
  • Hỏi thủ tục giấy tờ bao gồm gì để xem mình chuẩn bị có đủ ko. Nếu thiếu thì lo bổ sung 
  • Hỏi thông tin cụ thể về loan-product ‘fact sheet’
  • Bảng so sánh các tiêu chí về lãi suất, comparison rate, các loại phí khác và số tiền cho từng option

Trường hợp nhà mình phức tạp hơn do income là ở Singapore, đồng SGD. Nên cần phải tìm người có kinh nghiệm xử lý TH foreign income loan. Hỏi thêm broker đã xử lý bao nhiêu hồ sơ tương tự rồi .Sau vài cuộc nói chuyện mình sẽ chọn được 1 broker mà mình cảm thấy thoải mái trao đổi và phù hợp với mình. 

Hồ sơ vay foreign income loans thường khó và phức tạp hơn hồ sơ bình thường. Bank đòi hỏi giấy tờ nhiều hơn và thời gian xử lý cũng lâu hơn. Bạn phải deposit nhiều và đôi khi lãi suất cao hơn các HĐ vay khác. Xem thêm Hồ sơ vay foreign income

Hint: Bạn phải chủ động hỏi broker các vấn đề bạn quan tâm. Vì nhiều broker tư vấn các package có commision rate cao từ lender chứ không phải tư vấn package phù hợp nhất với người mua nhà. 

Cần phải hiểu những định nghĩa cơ bản trong gói sản phẩm cho vay. Khi chọn bank thì cần để ý những vấn đề sau. Xem thêm Fix rate, Variable rate...

 

Bước 6: Pre Approval – Qui trình mua nhà tại Úc

Bank sẽ đánh giá tình hình tài chính của mình và có thể cho vay tối đa bao nhiêu dựa trên giá trị của căn nhà (ko phải giá bán của căn nhà). Từ đó mình sẽ tìm nhà trong budget đấy. Khi có pre- approval thì seller sẽ thích và ưu tiên hồ sơ của mình hơn. Những vấn đề cần lưu ý

  • Mỗi lần submit pre- approval là bank sẽ đánh giá credit score và track hồ sơ tín dụng của mình. Pre- approval có giá trị từ 3- 6 tháng. 
  • Nếu tình hình tài chính của bạn thay đổi thì bank sẽ phải duyệt hồ sơ pre-approval của bạn lại 1 lần nữa (Vd: đổi job, có thêm con cái, bank phát hiện hồ sơ của bạn không trung thực….) 
  • Nếu bạn chọn vay maximum số tiền mình có thể vay, nhưng nếu lãi suất đang trên đà tăng thì ngân hàng sẽ giảm số tiền có thể cho vay lại 

Nhà mình tuy có liên lạc broker nhưng mà broker chưa kịp xử lý hồ sơ thì nhà mình đã deposit 0.25% tiền nhà và phải đi làm việc trực tiếp với bank để vay trong vòng 3 ngày là được Unconditional approval. 

Bước 7: Chọn nhà để xem và ra giá offer  – Qui trình mua nhà tại Úc

Vào những ngày thời tiết xấu thì nhà mình hay lái xe đi quanh phố phường, các khu suburb để cảm nhận về khu ấy, biết được con đường nào đẹp (mở google satellite) chạy để xem có không gian xanh quanh đó không. Đi đường để ý căn nào để bản thì note lại về nhà nghiên cứu thêm. Nên ăn trưa hoặc tối tại các mall ở gần khu dân cư ấy để xem dân khu ấy thành phần thế nào. 

Cần xem xét các yếu tố sau 

  1. Trường học: Vd con bạn đang độ tuổi 8 tuổi thì nên tìm hiểu trường cấp 2 chứ ko phải cấp 1. Cấp 1 thật sự sao cũng được (về mặt academic). Nhiều khu có trường cấp 1 tốt, nhưng trường cấp 2 ko tốt. Mua nhà là quyết định lâu dài nên tính xa 1 chút. Con mình khi ở độ tuổi teen thì rất khó bảo, môi trường  bên Úc cũng tự do, nên là tốt nhất chọn 1 môi trường tốt cho con mình. Xem review các trường cấp 2 có nhiều TH còn chơi ma tuý (review trên Google). Vậy thì điều quan trọng là phải định nghĩa thế nào là 1 trường tốt trong khả năng mình. Đối với nhiều người thì trường tốt phải 95- 100 điểm, nhiều người thì lại xem xét môi trường xung quanh khu đó. Chương trình giáo dục của ÚC là chuẩn rôì, ở khu nào cũng  chừng đó kiến thức. Nhưng mà bạn bè của con, thì phụ thuộc vào từng khu dân cư. Trẻ con hay bị ảnh hưởng  bởi bạn bè (tư duy, hành động). 
  2. Khu Suburbs: Khu dân cư: an ninh, profile cư dân sống ở đó, thu nhập trung bình, Ethnic Breakdown. Xem  microburbs.com.audomain , propertyvalueyourinvestmentpropertymag, sydneysuburbreviews, web Council để xem
  3. Khu có an ninh không. Check tỉ lệ crime rate 
  4. Khu đó có hay bị lụt hay cháy rừng không. Có gần các công trình đang xây dựng lớn hay không. 
  5. Tình trạng căn nhà

Chọn khu nào để sống là 1 hành trình tốn khá nhiều thời gian. Bạn nên chọn tầm 3- 4 khu, vì mỗi khu chỉ có tầm 5- 10 căn rao bán. Nếu có nhiều khu thì có nhiều lựa chọn hơn.

Tool để xem nhà và ra quyết định mua nhà khu nào

  • Domainrealestate để xem nhà trên thị trường, xem giá trung bình của khu đó, xem giá các bất động sản đã bán, xem catchment zone….Dùng tính năng tìm nhà trên Map của Domain sẽ giúp bạn tìm nhanh hơn. 
  • Dùng Google Street view xung quanh nhà đó để coi nó ra làm sao. 
  • Profile của Suburbs: Microburbs.com.au
  • Xem gía của căn nhà đó qua các lần mua bán trước http://house.ksou.cn/
  • Xem điểm của trường (score từ 2011- 2019): https://bettereducation.com.au/
  • Xem NAPLAN Results:https://www.goodschools.com.au/
  • Kiểm tra School catchment zone: https://www.schoolcatchment.com.au/
  • Dùng Google Business Review để xem đánh giá về trường học từ user 
  • Xem các kênh mạng xã hội như Facebook để xem các hoạt động của trường thế nào
  • Google Map để xem xung quanh còn có gì : shops, nhà hàng, bệnh viện…..
  • Dùng checklist để so sánh căn nhà trong shortlist của mình

Hint: Nếu căn nào vừa ý thì nhờ bạn bè và người thân (ai có kinh nghiệm về nhà cửa, bất động sản) đi xem nhà với mình 1 lần nữa. Họ sẽ cho nhiều ý kiến ở nhiều khía cạnh khác nhau

Mình thấy có bạn mua nhà không quan tâm đến trường cấp 1 vì quan niệm cấp 1 không quan trọng về academic. Mua nhà gần trường tốt thì giá sẽ cao. Khi nào lên cấp 2 thì dời  nhà hoặc sang trường private. Đây cũng là 1 chiến lược hay. 

Nghiên cứu giá thị trường để ra gía OFFER 

Đây là phần do homework trước khi quyết đinh đi xem căn nhà nào và ra giá offer

  • Web domain, realestate xem phần Property sale history, năm nào bán, giá bao nhiêu
  • Cách tính 1: Lấy giá sold gần nhất của căn định mua x Anual growth hàng năm sẽ ra giá estimate sale
  • Cách tính 2: Lấy căn nhà nào cùng con đường, lấy giá Sold x anual growth và check xem giá sold có hợp lý và được giá không.
  • Cách tính 3: Lấy giá các căn SOLD gần nhất trong vài tháng  vừa rôi, tính trung bình m2 và nhân lên diện tích căn nhà thực tế của mình. Cách tính này cũng không hợp lý vì nó không nằm trên 1 con đường và đk căn nhà cũng khác nhau. Nhưng có thể tham khảo.
  • Luôn So sánh các mức giá tạm tính với ngưỡng Median sale price căn nhà có cùng số phòng như mình
  • Check trên Realestate các căn đang rao và đã bán trong khu vực mình muốn mua để nắm rõ hàng hoá trên thị trường là thế nào (xem hình)
  • Xem market trend trong vòng 10 năm qua là thế nào, xem giá median hàng năm (Xem hình)
  • Tuỳ vào hiện trạng của căn nhà mà mình có thể trả thêm vài chục K cho căn nhà đã đáp ứng các tiêu chí

 

Lưu ý khi đi xem nhà: Khi đi xem nhà thì ngoài việc xem căn nhà mình cũng nên nghe ngóng các gia đình khác thế nào để biết độ cạnh tranh. Khi đi xem nhà mình luôn tìm cách nói chuyện nhiều nhất với agent, hỏi nhiều nhất có thể để hiểu rõ về căn nhà cũng như tạo ấn tượng với agent. Nếu mình offer bằng giá với người khác nhưng mình friendly và động cơ mua nhà rất mạnh thì biết đâu mình có cơ hội cao hơn. Nhà mình tiết lộ với agent 1 thông tin là nhà mình đi thuê nhà đã 15 năm rồi, chưa mua căn nào. Đây là căn đầu tiên muốn mua và đi xem.

Nhà mình do home work tầm 1 tiếng, đi xem nhà 15 phút và ra offer trong 5 phút sau khi xem xong.

Bước 9: Make an offer và Offer Condition 

Khi đến bươc kí hợp đồng thì có 2 điêù kiện cần xem kĩ. Giai đoạn này cần solicitor tham gia. Mọi điều kiện trong hợp đồng cần được solicitor thông qua trước khi kí hợp đồng. Bạn có thể thương lượng các điều khoản hợp đồng 

9.1 Make an offer 

Trước khi make an offer, bạn cần nghiên cứu kĩ khu đó, giá trị tăng trưởng, thị trường mua bán ở đó có sôi động không, recent sales Bạn cần phải  pre- approval letter 

Nghiên cứu giá thị trường để ra gía OFFER 

Đây là phần do homework trước khi quyết đinh đi xem căn nhà nào và ra giá offer

  • Web domain, realestate xem phần Property sale history, năm nào bán, giá bao nhiêu
  • Cách tính 1: Lấy giá sold gần nhất của căn định mua x Anual growth hàng năm sẽ ra giá estimate sale
  • Cách tính 2: Lấy căn nhà nào cùng con đường, lấy giá Sold x anual growth và check xem giá sold có hợp lý và được giá không.
  • Cách tính 3: Lấy giá các căn SOLD gần nhất trong vài tháng  vừa rôi, tính trung bình m2 và nhân lên diện tích căn nhà thực tế của mình. Cách tính này cũng không hợp lý vì nó không nằm trên 1 con đường và đk căn nhà cũng khác nhau. Nhưng có thể tham khảo.
  • Luôn So sánh các mức giá tạm tính với ngưỡng Median sale price căn nhà có cùng số phòng như mình
  • Check trên Realestate các căn đang rao và đã bán trong khu vực mình muốn mua để nắm rõ hàng hoá trên thị trường là thế nào (xem hình)
  • Xem market trend trong vòng 10 năm qua là thế nào, xem giá median hàng năm (Xem hình)
  • Tuỳ vào hiện trạng của căn nhà mà mình có thể trả thêm vài chục K cho căn nhà đã đáp ứng các tiêu chí

Nếu thời điểm bạn mua nhà giá BĐS đang tăng, thị trường cạnh tranh thì trả giá ít thôi. Nếu bạn rất thích căn nhà đó, và không có nhiều thời gian,  thì bạn đưa giá offer MAX mà bạn có thể afford. Vì nếu trả thấp quá thì có rủi ro sẽ không mua được căn nhà đó. Vd người ta list từ 1.050.000 và 1.150.000 thì mình do homework thấy giá hợp lý là 1.112.000. Nhưng khi đến nơi xem thì thấy hiện trạng căn nhà tốt, đáp ứng tiêu chí thì trả max giá 1.155.000 cao hơn mức list 5k. 

Tuy nhiên, sau cái ngày đưa giá offer 1 ngày, agent gọi lại báo chủ  nhà muốn giá 1.117.700 cao hơn mức mình trả 37k, thế là mình trả xuống tiếp 1.170.000 họ mới chịu. Mọi việc chỉ diễn ra trong 1 cuốc điện thoại 15 phút thôi. Cái này là chiêu của agent vì họ biết mình thích căn này rồi. Mà nghĩ thôi kệ, tìm được căn mình thích quan trọng hơn là mấy chục K. Thế là ngay trong đêm 10 PM, agent phi tới nhà mình kí lại giá mới sau 1 cuộc đt.

Lưu ý: với loại nhà đang auction thì bạn cũng có thể make a pre-auction offer. Bạn cần phải offer 1 giá hấp dẫn vừa đủ, tiền deposit sẵn sàng, và canh thời điểm để ra offer (thường là sau ngày auction) 

9.2 Offer condition 

Trong offer đó, buyer cần đính kèm vài điều kiện muốn thương lượng vào: Vd thời gian settlement  lâu hơn, cần sửa chỗ này chỗ kia, và thêm 2 điều kiện phổ biến  

– Subject to finance: Nếu bank ko cho vay thì mình có thể kết thúc hợp đồng mà không bị phạt hay mất deposit 

The offer is subject to satisfactory valuation’, or ‘subject to a valuation within 5% of the purchase price’, or ‘subject to valuation at or above offer price.’

Buyer cần phải cọc 1 khoản tiền nếu thực sự muốn mua căn nhà đó. Buyer cần đợi seller accept offer của bạn thì mới kí hợp đồng 

9.3 Sign The Contract Of Sale. 

Thông tin cần thiết. LInk 

Certicate of the title information Oer date Warnings, such as the necessity for smoke alarms Settlement date of an intended property The cooling-o period Information about furnishing and xtures Improvements to the property Property address Loan details, such as the terms and conditions of the payment, and initial deposit The price of the property Name of the seller Purchasing party information Information about the selling agent

A standard contract of sale will usually include:

Thực tế nhà mình sign contract  rồi mới làm hồ sơ vay với ngân hàng. Tối thứ 2 lúc 10.00 PM kí hợp đồng  mua nhà, lúc đó còn chưa biết HD nó ghi cái gì, sáng thứ 3 liên lạc conver Conveyancing, và liên lạc bank để làm hồ sơ vay. Câu đầu tiên họ hỏi là Why nhà mình đặc cọc tiền 0.25%, kí hợp đồng rồi mới đi làm hồ sơ vay. Đi ngược qui trình và hết sức rủi ro. Tuy nhiên nhà mình tự nắm tình hình tài chính, ngắm xử lý được nên cứ thử và cố gắng cho căn nhà yêu thích. Nhiều người cầm approval của bank mà mấy tháng đi coi nhà liên tục cũng đâu tìm ra căn ưng ý.

Bước 10: Applying for a loan

Bạn cần phải  submit a formal application để get full approval. Ở giai đoạn này ban phải trả establishment and valuation fees. Bank sẽ định giá giá trị của căn nhà và cho vay % trên giá trị của căn nhà đó (chứ không phải dựa trên giá bán của căn nhà đang list) 

Bước 11: Exchange contract và Make deposit 

Exchange contract

Bên bán và mua chính thức kí hợp đồng thì bên mua phải đặt holding deposit:  1k- 5k. Phần còn lại của deposit (10- 20%) sẽ được settle khi bank duyệt final approval. Số tiền này sẽ được chuyển vào real estate agents trust account.

Trước khi kí hợp đồng thì cần Home Insurance Nếu bạn cần thêm thời gian để settle finance thì nói conveyancer hỗ trợ. Bạn sẽ không bị phạt vì vấn đề này nhưng bên seller có thể huỷ contract và trả lại tiền deposit cho bạn. 

Lưu ý khi make deposit thì bạn có thể ra bank của mình nói họ phát hành cheque (có tính phí). Hoặc nếu tự transfer thì lưu ý hạn mức trong 1 ngày. Ví dụ limit 20k per day thì phải chuyển dần trong vài ngày. Phải có kế hoạch chuyển tiền trước 

Beware of gazumping

Bước 12: Cooling-off period (5 ngày) 

Sau khi 2 bên trao đổi hợp đồng với nhau thì giai đoạn Cooling-off period tầm 5 ngày. Giai đoạn này bắt đầu từ ngày trao đổi hợp đồng và kết thúc lúc 5.00 PM vào ngày thứ 5. Tuy nhiên bạn có thể thương lượng extent cooling off lên thành 10 ngày vì bank thời covid làm việc cũng lâu lắm. Sau cooling off là mình phải deposit 10%, tiền đã xuống mà đổi ý là mất tiền. 

Nếu bạn mua nhà dưới dạng auction thì không có giai đoạn Cooling-off period

Khi hết giai đoạn cooling off, nếu bạn cancel thì phải trả phí 0.25% (NSW). Vd căn nhà giá 1tr thì phí phạt là 2.5k trả cho bên seller 

Nếu kết thúc Cooling-off period mà bạn vẫn muốn mua căn này thì bạn đóng 10% deposit vào tk của agent, đóng stamp duty trước ngày Settlement 

12-1: Property valuation (3- 4 ngày)

Sau khi đã offer giá cho seller thì cả 2 bên đồng ý thì mới tới bước Property valuation. Một số bank cung cấp dịch vụ Property valuation free. Một số bank charge từ 50$- 500$. Bank sẽ yêu cầu cung cấp họ và tên, contract of sale

Bank có thể dùng ValEx or VMS hoăc drive-by valuation để đánh giá giá trị của căn nhà 

Nếu cái khu nhà bạn chọn không có giao dịch gì trong suốt 3 tháng thì the valuation sẽ thấp. Điều đó có nghĩa là  bạn có thể thương lượng lại giá với bên bán nhà. Nếu mà khu đó có nhiều giao dịch trong 3 tháng vừa qua thì sẽ được định giá cao hơn. 

12- 2: Property inspections and reports (2 ngày)

Người mua sẽ tiến hành làm Building Inspection ( Link) và Pest inspection report trong giai đoạn Cooling-off period. Để tránh mua những căn có vấn đề về cấu trúc,  điện , nước, đường ống …..thì mình cần thêm property inspection.

Người mua nhà cần pre-purchase property inspection report để biết được các vấn đề trước khi mua. Từ đấy mình biết được các vấn đề phải giải quyết trong tương lai về sửa nhà, và nó ảnh hưởng thế nào đến giá trị căn nhà. Giai đoạn này cũng lấy thông tin về tình trạng căn nhà  để thương lượng thêm với bên bán 

Building inspection thường agent bên bán sẽ hỏi mình muốn làm không? Họ sẽ giới thiệu contact và tiền mình tự trả. Chi phí Tầm $500. Nếu người mua có buyer agent thì hãy nhờ người này giới thiệu. Sau khi có report, nếu cần sửa gì thì thương lượng với chủ nhà thông qua agent. 

Nếu mình muốn sửa sang gì thì hỏi lại agent xem có được phép không. Tùy luật và tùy kết cấu căn nhà mà mình có thể sửa. 

Lưu ý là có loại nhà bán Mortgage sale do chủ nhà mất khả năng chi trả (thường ghi sold as is. Loại này do bank cho chủ nhà vay $ đứng ra bán và xem xét các offers). Trường hợp này họ sẽ quy định là dù có phát hiện điều gì sau khi inspection họ cũng không sửa.

12-3: Home Insurance 

Sau khi kí contract, thì phải settle home insurance. 

Cần phải so sánh giá cả và mức độ cover của gói sản phẩm và không có hidden fee. Xem thêm Link 

Bước 13: Before Settlement 

13.1 Pre SettleMent checklist

  • ⛔️ Xem có phần nào bị hư hại  sau ngày kí contract ko
  • ⛔️ Kiểm tra phần Inclusion có đầy đủ như trong hợp đồng không
  • ⛔️ Nhà cửa có được bàn giao sạch sẽ gọn gàng không 
  • ⛔️ Xem kĩ phần vườn có rác ko (vd rác từ đồ nội thất bỏ, chưa vứt) 
  • ⛔️ Những điêù khoản đặc biệt mà bạn yêu cầu trong hợp đồng đã được đáp ứng chưa (vd sửa cái này cái kia)
  • Any disputes with neighbours relating to fences…

Nếu có bất cứ vấn đề gì thì liên lạc conveyancer để họ làm việc với agent của seller 

Claim 1st home buyer grant: Nếu bạn đủ tiêu chí và  điều kiện để lấy grant này thì bạn có thể claim chi phí này. 

13.2 Hoàn thiện các thủ tục giấy tờ 

  • The Transfer document—> Office of State Revenue. 
  • Survey report: which shows buildings and fences, the correct boundaries and any encroachments onto the land or on the neighboring property.
  • All relevant inquiries: council and water rates including electricity, water and local government authorities.
  • Mortgage document: terms and conditions of the loan. 

13.3 Đăng kí các dịch vụ cơ bản

Electricity, gas and internet are connected, update central link, medicare…

13.4 Đặt mua nội thất 

Nếu bạn không muốn dọn vào 1 căn hộ không có gì để ngủ, ăn ….vào những ngày đầu tiên thì cần phải sắp xếp ngày ship nội thất sau 1 ngày Settlement

Cần check với bên delivery về ngày ship (note với họ khi mua) và  đảm bảo hàng sẽ đến đúng ngày để có mà dùng.

Bước 14: Day of settlement

  • Bên bán, bên mua, solicitor or conveyance, và lender phải có mặt trong ngày này. 
  • Buyer phải trả tất cả các phí vào ngày này: council rates, water rates and insurance.
  • Bàn giao chìa khoá 
  • Làm thủ tục nhập học 

 

Comments

comments

Written by annhien
An Nhiên là 1 cô gái tuổi Dần, dốt văn, mà lại thích viết.