Income từ Airbnb có trả thuế không?

Theo ATO, bất cứ income nào từ rental sẽ bị đánh thuế. ATO biết detail về listing của bạn trên Airbnb nên bạn phải kê khai đầy đủ. Số tiền mà bạn kê khai trong  taxable income là gross income (income đã trừ đi các chi phí hợp lệ). 

Chi phí có thể claim toàn phần 

Nếu bạn cho thuê cả căn hộ nhiều phòng trên Airbnb, thì tất cả các chi phí liên quan đến dịch vụ đều được tính vào giảm thuế

• Cleaning and maintenance fees, including laundry and cleaning supplies you purchase
• Service fees charged by AirBNB or another host site
• Breakfast foods, tea, coffee or other provisions made available to Airbnb guests
• Professional photography costs for your Airbnb listing
• Furniture: giường, nệm, bàn, ghế, tủ…. 
• Maintenance
• Some repairs made to the rental property, including furniture and appliances
• Advertising

Chi phí khác có thể claim 1 phần 

Nếu bạn chia sẽ phòng cho thuê trên airbnb, và sống chung cùng 1 căn nhà đó thì bạn chỉ được giảm 1 phần chi phí theo tỉ lệ nhất định.

• Property insurance and private mortgage insurance (PMI)
• Council rates
• Utilities (water, gas, electricity, TV, internet, etc.)
• Mortgage loan

Nếu bạn và khách Airbnb share phòng khách, phòng bếp như nhau thì bạn có thể claim 50% chi phí bao gồm nội thất, trang thiết bị nhà bếp, internet, phone, tv .. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc bạn có thể claim được bao nhiêu 

• Thời gian cho thuê: Nếu tỉ lệ đầy phòng tầm 70% thì bạn không thể claim cho cả 1 năm được. Chỉ được claim chi phí trong giai đoạn cho thuê airbnb
• Diện tích sử dụng. Bạn không thể claim vào mục đích cá nhân 
• Bạn không cần phải đăng kí GST (Goods and Services Tax) cho dù doanh thu từ Airbnb cao hơn $75,000

Những điều cần lưu ý dành cho host airbnb

• Ngày bạn list căn nhà trên Airbnb thì nên Check market valuation căn nhà mình và lưu record lại cho CGT purposes
• Khai thuế nhớ trừ các chi phí có thể giảm thuế như 
• Giữ lại tất cả hoá đơn chứng từ có liên quan đến doanh thu và chi phí trong vòng 5 năm. Chụp hình các hoá đơn và up trên cloud. 
• Nếu mà bạn claim loss khi khai thuế (rental expenses exceed rental income, you’ll make a loss) thì ATO sẽ để ý đến bạn và sẽ limit the rental deductions
• Ở Sydney, bạn sẽ khai thuế dưới dạng residential khi cho thuê airbnb tối đa 180 ngày. Nếu trên 180 ngày sẽ phải khai thuế dưới dạng business
• Host nên chọn giai đoạn nào để listing: January and February – school holidays; Easter – school holidays; Christmas. Tháng 5 là im ắng nhất 
• Airbnb home loan:  interest rate may be higher than an owner occupied rate

Mọi người thường chỉ quan tâm đến lợi ích ngắn hạn khi listing trên airbnb là thêm 1 chút income, nhưng lại ít để ý đến CGT lúc bán căn nhà đó.  

Khi bán 1 bất động sản nào đó thì phải trả CGT: Nếu bạn bán căn nhà bạn đang ở và nếu 1 phần của căn nhà đang ở mà cho thuê trên Airbnb thì bạn sẽ bị CGT (tỉ lệ bao nhiêu thì tuỳ vào TH. Vd: Căn nhà khi rao bán lời được 100k. Day owned: 7671; Day rent: 6210. Use for rental 30% Total floor space. Capital Gains Tax (CGT) = 100,000 X 6210 / 7671 X 30% = 24,286$ . Xem thêm Working out your capital gain

Income từ Rental 

If income before tax is $80,000 a year, and you get $20,000 in rental income a year (before deductions), that brings your total taxable income to $100,000. Vậy số tiền bạn phải trả thuế năm đó là $24,497 

Chi phí có thể claim khi có rental income 

• Advertising for tenants
• Bank charges
• Body corporate fees
• Cleaning
• Council rates
• Electricity ( While rented or available for rent )
• Gas (While rented or available for rent)
• Gardening and lawn mowing
• In-house audio/video service charges
• Insurance – building, contents, landlord
• Interest on loans
• Land tax
• Legal expenses (tenant related)
• Mortgage discharge expenses
• Pest control
• Property agent’s fees and commissions
• Capital Works (claimed at 2% of the cost per year)
• Quantity surveyor’s fees
• Repairs and maintenance
• Secretarial and bookkeeping fees
• Security patrol fees
• Servicing costs e.g. smoke alarms
• Stationery and postage
• Telephone calls and rental
• Tax agent fees
• Water charges
• Property related purchases of less than $300. Or *Depreciation of purchases above $300.

If you prepay one (or more) of your rental property expenses, such as insurance, that covers a period of 12 months or less, and the period ends on or before June 30, you can claim an immediate deduction.

Cuộc sống ở Úc nhìn vậy chứ khép kín. Sau giờ làm việc thì những người có gia đình thường về nhà ngay. Mọi sinh hoạt vui chơi giải trí thường diễn ra ở trong nhà. Nên rất nhiều gia đình có hồ bơi trong sân vườn của mình. Bạn cần biết chi phí bảo trì hồ bơi trước khi quyết định mua nhà  hoặc thuê nhà có hồ bơi

Thông thường, chi phí điện nước của hồ bơi chiếm 30% tổng bill điện nước hàng tháng.

1. Chi phí để bảo trì 1 hồ bơi 

• Pump (Máy bơm, chi phí cần thiết): 120$ vào mùa hè và 80$ vào mùa đông. Máy bơm chạy 10 tiếng 1 ngày. 1 năm chi phí tiền điện cho bơm nước tầm 1000$ – 1800$ (tuỳ size hồ bơi) 
• Heating (optional): với những thành phố gần núi, thời tiết hay lạnh thì cần dùng máy heating. Solar là rẻ nhất: 100- 200$/ 1 năm. Electric heating: 250$- 750$/ 1 năm, và gas 500$- 1500$/ 1 năm 
• Water Levels Maintenance (Thay nước): mỗi ngày thay ít nhất 160l nước để topup cho đủ nước hồ bơi 
• Cleaning Products (chemicals, salt): 200$- 300$/ 1 năm 
• Replacing filters: 30$ 
• Pool cleaner service: 100$/1-time service. 

Trung bình 1 hồ bơi 32m2 tốn tầm 1000$ – 1600$ để bảo trì hàng năm. Trung bình 1 tháng chi phí tầm 120$ – 150$ 

2. Chi phí khác hàng năm 

• First Cleaning: 200$ – 350$ 
• Pool Opening: $350 – $500
• Pool Closing: $300 – $650: có nhiều lựa chọn: No Cover 370$; Mesh Cover 420$; Solid Cover Install With Bags: 550$ 
• Repairs: $200 – $800

Như vậy, tổng chi phí để sở hữu 1 hồ bơi là $3,000 to $6,000 per year (includes maintenance, minor repairs, electricity, and water). Khi sở hữu hồ bơi thì sẽ tăng thêm tiền đóng bảo hiểm và trả property taxes từ 5% to 10%

Nếu bạn xây hồ bơi mới thì chi phí đầu tư hoặc thay thế các thiết bị như sau 

• Pool Pump – $1000 approx
• Solar Pump – $500 approx
• LED Lights – $320 approx 
• Solar Heater Installation – $3800 approx
• Gas Heater Installation – $3000 approx
• Electric Heater Installation – between $4500-$6000
• leaf nets x 2 ($30 each)
• Pool brush ($25)
• skimmer box plate latch ($5)
• creepy crawly ($200

Làm sao để tiết kiệm chi phí bảo trì hồ bơi 

• Lắp đặt hệ thống Solar heating: $100 to $200 per year
• Thay thế chemicals thành saltwater
• Lắp đặt pool cover
• Tắt các thiết bị không cần thiết khi không dùng như waterfall, filter  
• Cleaning hồ bơi vào buổi tối thì chi phí điện thấp hơn