Một khi bạn đã quyết định mua nhà thì bạn nên bắt đầu chuẩn bị các loại giấy tờ sau. Mỗi bank có thủ tục khác nhau tuỳ vào tình hình tài chính của bạn. Nếu bạn sống ở Úc và income ở Úc thì thủ tục không vấn đề gì. Đối với những hồ sơ foreign home loan (Sống ở Úc, cty ở Singapore) thì thủ tục có phức tạp hơn. Lần đầu mua nhà nên qua broker để họ làm hồ sơ. Tuy nhiên tại thời điểm tháng 10/2020, broker nói thời gian ngân hàng xử lý hồ sơ mình tầm 2 tháng. Nhà mình thì deposit 0.25% giá trị căn nhà, kí contract rôì mới đi tìm bank để xin vay. Broker nói gấp quá ko xử lý được nên nhà mình tự xử lý. và làm rất ngược qui trình, nhiều rủi ro nên các bạn đọc tham khảo thôi nhé. Không khuyến cáo làm theo vì rất đau tim :))

Hồ sơ foreign home loan có những điểm khác biệt sau

  • Foreign income will be shaded, when applied towards the borrowing of your ex-pat foreign income home loan (20- 40% khi chuyển qua AUD). Ví dụ income 100k thì Sau khi convert sang AUD, bank sẽ chỉ lấy income 60k -80k max thôi. Tỉ lệ thì tùy vào độ mạnh yếu của đồng ngoại tê của income. 
  • Số tiền deposit rơi vào tầm 20-35% + stamp duty…
  • Chỉ những đồng ngoại tệ sau là được chấp nhận: United States Dollar (USD), Great Britain Pounds Sterling (GBP), Euro, Singapore Dollar (SGD), Canadian Dollar (CAD), Hong Kong Dollar (HKD), Japanese Yen (JPY), Swiss Franc (CHF), New Zealand Dollar (NZD), Chinese Renminbi (CNY)
  • Bạn có thể làm hồ sơ vay khi chưa đến Úc dưới dạng Investment Loan. Đến ngày kí hợp đồng vay thì có thể ra Australian Embassy tại Sing để kí. Đại sứ quán úc charge phí certifying or witnessing với những loai hơp đồng này (Vài trăm $) Xem thêm thông tin tại đây. Sau khi mua xong thì qua Úc làm thủ tục chuyển sang nhà để ở. Lưu ý khi bán có thể bị capital gains tax. Cách này vay không được nhiều, thủ tục khó hơn. 
  • Cũng có ít bank cho PR úc vay, nhưng bị shade income rất nhiều, vay được nhưng hạn mức vay rất thấp.
  • Income chỉ tính monthly salary, bonus không được tính vào, nên income thấp hơn mà còn bị shade. Vd BOM va Westpac
  • Nhiều bank không cho người có PR Úc vay khi đang ở nước ngoài. ANZ tính được bonus mà không cho PR vay. Nếu bạn là residents Úc thì ANZ cho vay.
  • Non- Bank có thể cho vay 90% income tính luôn bonus, nhưng lãi suất cao hơn và preapproval chỉ có giá trị trong 1 tháng. Nếu foreign income mình ổn định thì họ sẽ extent preapproval từng tháng. Vd Resimac; Firstmac; loans.com.au; State Custodians, Pepper Money, Liberty. 
  • Để hồ sơ vay mạnh hơn thì 2 vợ chồng cùng đứng ra vay.
  • Có thể set up ABN để vay, tuy nhiên ABN ít nhất 2 năm mới làm hồ sơ vay kiểu này đựợc. ABN cũng có lợi về tax

Tóm lại, với foreign home loan, bạn cần chuẩn bị giấy tờ nhiều hơn để tăng tổng hạn mức cho vay lại và giảm số tiền deposit. Hồ sơ vay dạng này phức tạp, nên cần phải liên lạc broker cho từng TH.

Câu hỏi cần đặt ra cho broker:

  1. Có thể dùng đồng SGD để trả nợ không.  —> Chỉ dùng đồng AUD. Giải pháp: chuyển đồng ngoại tệ SGD ang đồng ÚC, tiền lương vào TK Úc (AUD). Bạn cần làm việc lại với cty về điều này, giấy xác nhận chuyển đồng ngoại tệ với mức lương như cũ 
  2. Singapore tax rates ảnh hưởng thế nào đến hồ sơ vay. –> Bank sẽ trừ tax đã đóng ở Singapore và Úc vào income của mình
  3. Cần thêm giấy tờ gì đặc biệt để nâng hạn mức vay lên tối đa –> If you have any additional income or your living expense are covered by company, your borrowing capacity can be higher.
  4. Tiền deposit là (Genuine savings) tối thiểu mấy tháng?  if you borrow 80% of the value of your new home or less, genuine saving is not required which means money can be deposited into your account at any time. Deposit trên 20% là không cần Genuine savings 3 tháng
  5. Giả sử sau khi get pre- approval, người vay phát sinh thêm vài khoản nợ như mua xe, hoặc có thêm em bé thì có ảnh hưởng đến khoản vay không. Có cần phải làm pre-approval lại không –>If your financial situation changes between pre-approval and unconditional approval then your loan might be affected.
  6. Pre-approval có giá trị tối đa bao nhiêu tháng –>Pre-approval is valid for up to 6 months.
  7. Làm sao để giảm tỉ lệ shade income để tăng hạn mức vay tối đa –> This is bank policy. The different bank has different policies and different percentage of income shading. Tốt nhất là nên chuyển đồng ngoại tệ sang đồng Úc

Nhìn chung thì hồ sơ bao gồm 4 phần chính

  • Personal identification
  • Income details:
  • Home loan situation: first home buyer hay là investment
  • Assets and liabilities: khả năng trả nợ

I. Personal identification

1.1 Thông tin cá nhân

  • Passport
  • Birth certificate
  • Citizenship certificate
  • Driver’s License or permit
  1. Thông tin về gia đình 
  • Giấy kết hôn Passport của vợ/ con
  • Birth certificate: của vợ/ con
  • Citizenship certificate của vợ/ con

II. Income details

2.1 Proof of Employment and Income của người đi vay

  • Pay slips 3 tháng
  • Employment contract
  • Employment letter: name of your employer or employers; dates you worked for them; the amount of income you earned, salary package
  • Letter bonus 2 năm gần đây
  • Giấy xác nhận điêù chỉnh lương bằng đồng AUD thay vì SGD, từ ngày nào….
  • Nếu lương bị giảm do covid thì nên xin giấy chứng nhận từ cty rằng giảm lương chỉ là ngắn hạn do ảnh hưởng covid.
  • Other income as part of salary package (for example commission, bonuses, allowances). Lưu ý: Nếu bạn có share của công ty mà chưa qui đổi ra tiền, chỉ trên giấy tờ thì nên yêu cầu cty họ chứng nhận khoản bonus này là cash để bank tính luôn khoản này vào income của mình. Hồ sơ vay sẽ mạnh hơn 
  • Giấy xác nhận cty ở Singapore sẽ đóng quĩ Australian superannuation, tháng lương thứ 13 trong văn bản. Nếu không  người ta sẽ trừ superannuation vào thu nhập của mình
  • Tax return trong 10 năm để chứng minh saving của mình đã đóng thuế (đem saving qua): Optional , bank họ ko hỏi mình
  • A list of employers for the last two years

2.2 Foreign Income (Sống ở Úc, nhưng income từ Singapore)

  • Singapore PR (cả nhà)
  • CPF account
  • Medicare
  • Utility bill with name and current address
  • Hợp đồng thuê nhà trong 10 năm: bao nhiêu căn , giá thuê bao nhiêu–> chứng minh sự ổn định
  • Thư giới thiệu của landlord về việc đóng tiền đúng hạn

2.3 Thông tin về bank 

  • Bank account information
  • Credit card (must have name and signature)
  • Bank statements 3- 6 tháng
  • Credit statement 3- 6 tháng
  • ATM/ Debit card

III. Home loan situation- First home buyer 

  • A copy of the Contract of Sale for the property you are buying
  • Statements showing your savings
  • Nêu có nguồn tiền nào đó trong tương lai gần (chưa vào tk) thì cũng cần chứng từ chứng minh

IV. Assets and liabilities

4.1 Assets

  • Saving
  • Property
  • Superannuation
  • Investments (e.g. shares)
  • Vehicles
  • Jewellery
  • Furnishings

4.2 Liabilities (các khoản đang nợ)

  • Details of any existing loans (e.g. personal loans, car loans, or other home loans) and credit card statements
  • It is also sometimes useful to provide an indication of everyday living expenses such as groceries, utilities, and petrol bills

Những vấn đề cần lưu ý về 3- 6 tháng bank statement 

Những khoản chi tiêu sau sẽ bị bank liệt kê vào chi tiêu hàng tháng

  • Rút tiền ATM
  • Mua đồ trả góp
  • Trả trễ credit card hoặc rút quá hạn mức của account
  • Chuyển tiền qua lại cho người khác với số tiền lớn trên $1,000 và thường xuyên
  • Những khoản deposit ở branch lớn, và thường xuyên: bank sẽ muốn clarify xem số tiền này là gì và ở đâu.
  • Khả năng chi trả của khách hàng trong 2 năm vừa qua (kiểm tra chéo tất cả khoản nợ và credit card của tất cả ngân hàng khác nhau)
  • Bank statement nên hiển thị khoản tiền thuê nhà hàng tháng. Vì tiền thuê nhà cũng là 1 khoản nợ. Nếu bank thấy mình trả tiền nhà sau 1 thời gian dài thì có thể tự tin hơn với khoản vay của mình (chứng minh là mình đã trả được tiền rent)
  • Những khoản chi nào chỉ chi 1 lần thì báo trước cho bank. Vd chi phí mời ba mẹ qua Úc chơi….

Do vậy, khi sắp vay ngân hàng và cần làm hồ sơ mình đẹp hơn thì cần lưu ý các khoản trên. Hạn chế mua sắm hết mức có thể, nhất là mua đồ đắt tiền như hàng hiệu, đi du lịch, ăn nhà hàng fine dining.

 

 

 

 

Comments

comments

Written by annhien
An Nhiên là 1 cô gái tuổi Dần, dốt văn, mà lại thích viết.